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其他人都去香港 杨惠妍却带着碧桂园物业冲向A股

时间:2016-11-26 02:05 来源: 作者: 点击:

  谢敏敏

  若进展顺利,碧桂园物业将有很大概率成为国内第一家A股上市的物业公司。

  9月,碧桂园物业服务股份有限公司发布了上市招股说明书。招股书显示,碧桂园物业有意于上交所发售不超过4010万股股份以供认购,该等股份相当于其经扩大后已发行股本约10%,拟计划募集资金11.25亿元。

  碧桂园物业董事长杨惠妍为公司的实际控制人,据招股书披露,杨惠妍间接持有公司50.141%的股份,其父杨国强通过碧桂园控股间接持股0.198%。

  从规模上来看,碧桂园物业连续两年名列物业行业第五。它的大部分竞争对手,都选择了香港资本市场,包括彩生活、绿城物业、中海物业和中奥到家等,但碧桂园却选择了难度更高、障碍更多的A股。

  碧桂园集团首席财务官吴建斌曾公开表示,相同业务的上市公司在国内股市和香港股市的PE依然有差异,公司经过研究后认为国内上市更为理想。

  一位产业基金从业者透露,目前香港上市的物业公司的PE普遍在28倍到30倍,虽然尚未有物业公司在A股成功上市的案例,但一般来说其PE会普遍高于港股。

  碧桂园物业相关负责人表示,证监会受理上市申请后一切进展顺利,但A股确实排队时间很长,具体上市时间表还不确定。

  筹谋A股

  碧桂园物业相关负责人表示,碧桂园物业选择A股,估值只是一方面的考虑因素:“碧桂园集团在港股有融资平台,境内还没有,第二,我们的业主主要是在内地,品牌影响显著。”

  但欲登陆资本市场,规模和盈利能力是第一道关口。

  截至2016年3月31日,碧桂园物业管理业务分布在全国25个省(市、区)的150多个城市,物业管理项目数量超过300个,合同管理面积达1.55亿平方米,收费管理面积达7693.95万平方米,服务业主户数超过60万户。

  物业管理行业的收费模式主要分为包干制和酬金制,碧桂园物业主要采用的是包干制。在包干制下,业主向公司支付固定物业服务费用,盈余或亏损均由公司享有或承担。

  在过去的三年和2016年第一季度,报告期内毛利总额分别为2.88亿元、4.04亿元、6.06亿元和2.09亿元,毛利率分别为 31.45%、33.50%、36.21%和38.86%,呈现出日趋增长的态势。实现营业收入分别为9.15亿元、12.07亿元、16.72亿元和5.37亿元,当期净利润分别为8096.93万元、12658.16万元、22047.54万元和6156.57万元。

  随着管理面积增加、服务类型增加和业务规模扩张,公司的营业收入总额保持增长趋势,过去三年的复合增长率为35.19%。碧桂园物业相关负责人认为,随着碧桂园物业自身加大市场化拓展,以及碧桂园集团入市楼盘的不断增长,未来公司保持较高的复合增长率可期。

  规模只是一方面。众所周知,境内对上市公司采取严格的审核制度,门槛更高。物业公司除了需要证明其持续经营能力,还需要证明自身在关联交易、同业竞争方面的合规。

  在关联交易方面,碧桂园物业此前也受到过质疑。

  在碧桂园物业接管的7693.95万平方米物业中,由碧桂园集团开发的物业的收费管理面积为7472.91万平方米,占总收费管理面积的97.13%。报告期内,碧桂园物业发生的关联交易主要包括向关联方提供劳务、涉及关联方的物业服务费权益安排和同时接受部分关联方提供的劳务、租赁服务及从部分关联方采购商品等。

  招股书显示,碧桂园物业在报告期内的关联交易符合公司的经营需要,交易定价合理、公允,不存在损害公司或其他股东利益的情形,亦对公司的财务状况和经营成果不构成重大影响。为规范潜在的关联交易,2015年10 月,碧桂园物业制定了《公司章程》、《股东大会议事规则》、《董事会议事规则》对关联交易决策作出规定,还专门制定了《关联交易管理制度》,严格规范关联交易行为。“我们关联交易的比重,其实在所有的物业公司里面,相比算是轻的,而且公司也在逐步清理,集团所占项目比例将会越来越低。公司内部设置了各种内控体系,相关关联交易经过董事会、股东会审核,定价公允,程序合规。”上述碧桂园物业相关负责人表示。

  数据显示,由碧桂园支付的物业服务费权益安排占比从2015年底的24.76%下降到了2016年第一季度的18.53%;经常性关联交易占营业收入的比例从2015年的36.6%下降到了33.46%。

  此外,碧桂园物业方面表示,会致力于加大外接项目比例。自2014年开始,碧桂园物业开始了市场化道路,目前其合约管理面积中有4000万平方米来自于外拓项目。其计划募集的11.25亿元,分别用于信息化升级改造、社区智能化改造、市场拓展和社区服务中心四个项目,其中市场拓展项目计划投资6.6亿元,占到其募集资金总额的近六成。

  此外,碧桂园物业还在尝试走政府采购路线,使得收入结构更合理,例如承担整个城市的公共空间绿化、清洁和物业管理服务,目前已经和2个市级和县级政府签订了采购协议。

  “计划开展大型的股权合作、兼并购动作,也在紧锣密鼓地做一些谈判。”碧桂园物业相关负责人透露。

  增值服务

  碧桂园物业相关业务负责人认为,碧桂园物业的发展模式是强调基础服务,在此基础上再去做增值服务。

  从业务构成看,碧桂园物业主要包括基础的物业管理服务、社区增值服务和协销服务。

  在 2013、2014、2015年度和2016年第一季度,物业管理服务收入占营业收入的比例分别为95.20%、90.30%、85.71%和86.84%,近三年呈现下降趋势,主要是社区增值服务和协销服务等创新业务的比例不断加大。报告期内,社区增值服务和协销服务的收入合计占营业收入的比例分别为4.31%、9.28%、13.86%和12.90%,近三年呈现逐渐上升的趋势。

  由于基数小,增值服务的增长可圈可点。公司社区增值服务收入从2013 年度的3945.32万元增长至2015年度的12232.19万元,年复合增长率达76.08%。“过去物业公司是被动地提供一些家政保安保洁等基础服务,我们这两年围绕业主的衣食住行等各种生活需求,提供了一系列的增值服务,取得了经营收入业绩十倍的增长。”碧桂园物业相关负责人说。

  碧桂园物业主要通过所谓的“凤凰管家”为业主提供服务,截至今年3月底,其在全国各物业管理项目共有约422名凤凰管家。

  在目前已开展的社区增值服务中,自2014年开展的房屋租赁和二手房交易的房产中介业务为一大特色。碧桂园成立了一支独立于常规物业管理服务的房产中介业务队伍,在所管理的社区内平台搭建房产中介业务平台,为房客户提供房源信息发布、寻找客户、协助洽谈、合同签署、房屋交接等服务。

  数据显示,截至2016年3月31日,碧桂园物业累计完成房屋转让约1500次,对应的房屋交易金额约20亿元;累计完成房屋租赁次数约2400次。房产中介业务呈现快速增长态势,2014年度、2015年度和2016年1-3月,实现房产中介收入分别为66.46万元、2949.28万元和1021.21万元。

  此外,碧桂园物业还与第三方供应商合作开展了关于装修定制、家电家私团购、拎包入住服务、家居个性定制、生鲜团购、物品配送、特产销售等商业业务,他们还计划在碧桂园服务的每一个小区内开设一个碧桂园凤凰优选体验店,以此作为窗口,通过去中间化为业主提供价格更优惠的产地直供商品;与平安保险合作,在小区内为业主推出了车险服务,“除了平安保险,考虑和平安这样的保险公司、投行、金融机构等合作洽谈,一起研究出面向业主的金融理财产品。”

  “我们希望收取的日常物业费最终能够用到业主身上,而碧桂园物业自身的利润增长是来源于增值服务的收入。”碧桂园物业负责人表示。

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